Certidões para compra de imóvel

A Lei nº 13.097/2015 (art. 54) adotou a chamada concentração dos atos na matrícula: situações que não estão registradas ou averbadas na matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que compra o imóvel, com algumas exceções previstas em lei. Em 2022, a Lei nº 14.382 acrescentou o § 2º, dizendo que, para a validade do negócio e para caracterizar a boa-fé do comprador, não são exigidas a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais, nem outros documentos além dos previstos na lei de escrituras.

Na prática, isso reforça a matrícula como a fonte principal. Mas as certidões do vendedor continuam úteis para medir risco: um processo que ainda não foi averbado na matrícula pode dar trabalho, e bancos costumam pedi-las no financiamento.

• Inteiro teor da matrícula com ônus reais: no Registro de Imóveis. Veja Certidão de ônus reais.
• Débitos de IPTU: certidão na prefeitura, pela inscrição do imóvel. Pelo Código Tributário Nacional (art. 130), os débitos do imóvel passam ao comprador, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação.
• Declaração de débitos de condomínio: com o síndico ou a administradora. Pelo Código Civil (art. 1.345), quem compra a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros.
• Imóvel rural: certidão de regularidade fiscal do imóvel rural (Receita Federal), além dos cadastros rurais.

Tire as certidões do vendedor na comarca do imóvel e na do domicílio dele, se forem diferentes. Se o vendedor for casado, as certidões costumam ser pedidas também do cônjuge.

O Código de Processo Civil (art. 792) trata da fraude à execução: a venda é ineficaz em relação ao credor em casos como ação real ou execução averbada na matrícula, penhora averbada ou, entre outros, quando já tramitava contra o vendedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência. Somada à regra da matrícula (Lei nº 13.097/2015), a consulta às certidões do vendedor ajuda a mostrar que o comprador agiu com cautela e de boa-fé.

1. Antes da proposta: peça a certidão de inteiro teor da matrícula e confira se o vendedor é mesmo o dono e se há ônus.
2. Com a proposta aceita: tire as certidões do vendedor e as de débitos do imóvel (IPTU e condomínio).
3. Perto da escritura: peça de novo a matrícula e a de ônus reais, que valem 30 dias para a escritura (Decreto nº 93.240/1986).
4. Depois da escritura: registre no Registro de Imóveis. Só com o registro a propriedade passa para o comprador.